Trong đời sống, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất. Vậy làm thế nào để đặt cọc mua bán nhà đất an toàn? Cách loại bỏ rủi ro khi giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất?
1. Nội dung và hình thức hợp đồng đặt
cọc mua bán nhà đất
Mặc dù đặt cọc là một
biện để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015,
Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không
có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc.
Theo đó, nếu cóp trường
hộp đặt cọc xảy ra thì khi đặt cọc, về hình thức có thể viết tay hoặc đánh máy,
có chữ ký của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng, đồng thời nên có người
làm chứng hợp đồng đặt cọc.
Về
nội dung, hợp đồng đặt cọc sẽ bao gồm những nội dung cơ bản sau:
– Thông tin bên bán,
bên mua. Xác định đúng, đủ chủ sở hữu hợp pháp của bên bán (có vợ/chồng/con
cái/người thừa kế/người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan tới tài sản được bán
hay không?).
– Tài sản mua bán. Lưu
ý về giấy tờ pháp lý của tài sản, hiện trạng tài sản, thông tin quy hoạch,
tranh chấp,… liên quan tới căn nhà, mảnh đất dự định mua bán.
– Quyền hạn, nghĩa vụ,
trách nhiệm 2 bên trong hợp đồng.
– Tài sản mang ra đặt cọc
của bên mua đất.
– Thời hạn đặt cọc. Nên
quy định cụ thể mốc thời gian đặt cọc và tiến độ ký kết hợp đồng mua bán chính
thức, thời gian thanh toán.
– Các khoản thuế phí mà
bên bán và bên mua phải chịu.
– Các khoản ràng buộc
liên quan. Chẳng hạn, nếu đến thời gian thỏa thuận mà bên bán không bàn giao
nhà hoặc đất cho bên mua thì sẽ phải trả lại tiền đặt cọc và 1 khoản tiền tương
đương với giá trị đặt cọc hoặc một số tiền lớn hơn (gọi là tiền phạt cọc) tùy
theo thỏa thuận của 2 bên.
Theo
đó hình thức hợp đồng đặt cọc gồm:
Hợp đồng đặt cọc không
có quy đỉnh rõ ràng nhưng chúng ta có thể hiểu là một dạng hợp đồng dự bị giữa
hai bên có dự định mua đất và dự định bán đất để một thời gian sau sẽ thực hiện
một giao dịch khác (ký hợp đồng mua bán chính thức). Lúc này sẽ có 3 trường hợp
xảy ra:
Trường hợp 1: Hợp đồng
được giao kết thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên mua hoặc tài sản đặt cọc
được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền, thanh toán của hợp đồng mua bán.
Trường hợp 2: Bên mua từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên bán.
Trường hợp 3: Bên bán từ
chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì bên bán phải trả
lại tài sản đặt cọc (hoặc số tiền tương đương) cho bên mua cộng thêm số phạt cọc
(nếu có) theo thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc.
Ngoài ra, nếu hai bên
có thỏa thuận khác thì khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được, hai bên phải
thực hiện theo thỏa thuận khác đó.
Đối với việc mua đất ở
an toàn thì khi bạn làm hợp đồng đặt cọc mua đất ở thì cần thực hiện theo các nội
dung sau để đảm bảo an toàn trong giao dịch:
Bước 1: Công chứng hoặc
chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, mua bán
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ
tài chính
Bước 3: Đăng ký biến động
(đăng ký sang tên).
Nếu như bước 2 và bước
3 thực hiện cùng thời điểm nếu bên nhận chuyển nhượng, bên mua thỏa thuận nộp
thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng, bên bán.
Theo quy định của Bộ luật
dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc phải đáp ứng được các điều kiện nhất định thì
giao dịch dân sự mới có hiệu lực pháp luật. Vì vậy, hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô
hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
– Người tham gia đặt cọc
không có năng lực hành vi dân sự hoặc năng lực hành vi dân sự không phù hợp với
giao dịch dân sự được xác lập. Chẳng hạn như người bị tâm thần, thiểu năng trí
tuệ…
– Người tham gia giao dịch
bị cưỡng ép, lừa đảo.
– Tài sản giao dịch vi
phạm pháp luật.
– Nội dung giao dịch có
dấu hiệu mờ ám, vi phạm quy định pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội.
– Giao dịch đặt cọc
không có văn bản rõ ràng.
Chúng ta có thể thấy, tại
Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công
chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng
đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp
đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Tuy
nhiên, để đảm bảo tranh chấp hoặc các rủi
ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực
(Xem thêm: Vietnam car rental)
Theo đó, đặt cọc là bước
đầu tiên (nếu có) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc
thực hiện hợp đồng.
Như vậy, Hợp đồng đặt cọc
mua nhà gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận như số tiền đặt cọc, thời hạn
đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của từng bên.
2. Một số quy định về việc đặt cọc:
Theo như Bộ luật Dân sự
năm 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc. Do vậy, khi thực hiện giao dịch
các bên được quyền tự thỏa thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên, dù pháp luật không
quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30%
giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với
nhà.
Để đánh giá rủi ro hoặc
nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được giao kết,
thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm
thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ
hưởng lợi.
Đối với việc phạt cọc
trong trường hợp hai bên không thực hiện việc mua đất hoặc bán đất:
Khi bên nhận đặt cọc hoặc
bên đặt cọc không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận thì sẽ bị phạt
cọc; mức phạt cọc được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015
như sau:
Trường hợp hợp đồng được
giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được
trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực
hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc
từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản
đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp
có thỏa thuận khác.
Theo
đó, mức phạt cọc được quy định như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối
việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc
(tức bên đặt cọc sẽ mất số tiền đặt cọc).
– Nếu bên nhận đặt cọc
từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản
đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (tức là trả lại
tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).
Tuy nhiên, nếu các bên
có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn
số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa
thuận không trái luật, đạo đức xã hội.
Theo quy định tại khoản
2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi một trong các bên từ chối giao kết, thực
hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tuy nhiên, nếu bên dự định
mua giao tiền cho bên có nhà, đất nhưng không thỏa thuận là đặt cọc hoặc có giấy
biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc.
Trường hợp chỉ có giấy
biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là đặt cọc) thì nghĩa vụ của các bên
khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận là
đặt cọc thì khi đó được coi là “tiền trả trước”. Về bản chất trả trước là một
khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp các bên không chuyển
nhượng nhà đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:
– Bên đưa tiền từ chối
giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không
chịu phạt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
– Nếu bên nhận tiền từ
chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và
không chịu phạt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, người dân cần
hết sức lưu ý vấn đề này vì rất nhiều trường hợp trên thực tế muốn phạt cọc bên
còn lại nhưng không có thỏa thuận đặt cọc thì không xử lý được.
Khi hợp đồng đặt cọc mua
nhà đất có hiệu lực thì bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc phát sinh quyền và
nghĩa vụ theo hợp đồng; do vậy, các bên cần tìm hiểu kỹ thông tin nhà đất và biết
cách thỏa thuận về các điều khoản để loại trừ những rủi ro (rủi ro chính là phạt
cọc).
3. Cách loại bỏ rủi ro để đặt cọc
mua bán nhà đất an toàn?
3.1. Trước khi kí kết hợp đồng đặt
cọc:
Để hạn chế rủi ro khi
ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, trước hết người mua cần phải xác định tính
hợp pháp của bất động sản, kiểm tra xem căn nhà đó có đủ điều kiện để bán hay
không.
Người mua cần xem giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác minh xem nhà đó có bị kê biên để thi hành án
hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
không, bất động sản có tranh chấp hay đang bị cầm cố, thế chấp không…
Tiếp đó, cần xác định
ai là chủ sở hữu, sử dụng của bất động sản, là sở hữu cá nhân hay là đồng sở hữu.
Một ngôi nhà đủ điều kiện để giao dịch mua – bán thì bên bán nhà phải là chủ sở
hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự và có năng
lực hành vi dân sự.
Người mua nên yêu cầu
người bán cung cấp đầy đủ bản sao có công chứng mới nhất của giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng)
của ngôi nhà cùng hộ khẩu, chứng minh nhân dân của người bán (của cả vợ chồng nếu
người bán đã có vợ, chồng). Đồng thời, đến UBND cấp xã nơi có đất yêu cầu cung
cấp các thông tin về nhà ở để kiểm tra điều kiện nhà ở bán trước khi đặt cọc.
3.2. Khi tiến hành kí kết hợp đồng
đặt cọc:
Việc đầu tiên cần xác định
là chủ thể sẽ kí kết hợp đồng. Chủ thể ký kết sẽ là chủ thể có tên trong sổ hồng
hoặc giấy tờ tương đương. Nếu người bán đã có vợ/chồng thì khi ký phải có đủ vợ
và chồng của bên bán, không để trường hợp chỉ một người ký sau này rất rắc rối.
Nếu đồng sở hữu đông người thì cần yêu cầu tất cả những người có trong sổ hồng
cùng ký.
Trường hợp có giấy ủy
quyền từ chủ sở hữu thì cần phải xác định giới hạn ủy quyền của người được ủy
quyền để không xảy ra trường hợp vượt quá giới hạn ủy quyền. Việc ủy quyền phải
được thành lập bằng văn bản và có công chứng thì mới được xem là hợp pháp.
Người mua cần nhớ kiểm tra kĩ càng các nội dung chính quan trọng trong hợp đồng đặt cọc. Cụ thể, người bán đã nhận của người mua bao nhiêu tiền và trong khoảng thời gian bao lâu nếu người mua không đưa đủ số tiền còn lại sẽ bị mất tiền cọc. Ngược lại, cũng cần ghi rõ trách nhiệm bồi thường của người bán nếu “hủy kèo” bán cho người khác hoặc không tiến hành các giao dịch tiếp theo đúng thời hạn cho người mua.
Hợp đồng đặt cọc có thể
công chứng hoặc không. Nếu không công chứng, hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp luật.
Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng
hoặc chứng thực.
Trong trường hợp đặt cọc
không cần công chứng, quá trình đặt cọc nên có người làm chứng. Người làm chứng
tốt nhất không có quan hệ họ hàng đối với cả hai bên mua và bán. Trong hợp đồng,
họ cần ghi rõ những thông tin cá nhân cơ bản (họ tên, ngày sinh, chứng minh
nhân dân, hộ khẩu thường trú…), kèm theo đó là việc ký/ điểm chỉ, lời xác nhận
rõ ràng về việc làm chứng.
Nếu mua mảnh đất, ngôi
nhà có giá trị cao, tiền đặt cọc cũng nhiều, tốt nhất việc thanh toán nên thực
hiện tại ngân hàng, không nên thanh toán ở địa điểm khác. Cách tốt nhất là người
mua để tiền trong tài khoản, khi mua bán hai bên ra ngân hàng và bên mua chuyển
khoản cho bên bán, không mất thời gian kiểm đếm, không sợ tiền giả và không gặp
nguy hiểm khi mang số tiền lớn khi đi trên đường.
Nguồn:
LuatSuCuaBan.com
